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太原很多新楼盘容积率40以上 对购房有啥影响?

  关注太原市土地供应的业内人士发现,2018年新增供应和成交的土地中,容积率指标“节节攀升”。以前太原土地容积率以3.5居多,而现在高层住宅新楼盘容积率大都达到4.0及以上。

  容积率反映了单位土地面积上的总建筑面积的多与少,容积率越高是否意味着居住舒适度越低?容积率高的房屋是否售价应该更低?高容积率房屋哪些不受影响,哪些房子不能买?

  对此,记者采访了多位业内人士,他们提醒购房者,容积率虽对住宅有影响,但不是评判房屋条件优劣的重要指标,买房别对容积率有误解。

  最近,太原很多高层住宅新楼盘容积率普遍在4.0以上。去年高层住宅新盘还基本维持在3.5。从最近陆续亮相的青运城、当代城、保利东郡、融创中心、融创外滩公馆、保利西湖林语等新项目可以看到,太原市许多待建高层住宅的容积率已经到达了一个高度。容积率被称为建筑面积毛密度,是指一个楼盘小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。

  记者了解到,在此前太原公开出让的三给片区十宗土地中,其中有六宗住宅土地容积率超3.5,容积率达3.9、4.0、4.2。从土地拍卖也可以观察出来,最近拍卖的居住土地也出现了很多容积率指标为4.2的土地。

  一般来说,容积率越小,居住密度越小,也就相对舒服。对于商业写字楼来说,容积率越高,意味着高端和地标。高容积率意味着什么?从事房地产项目开发十余年的贡先生表示,近期公开的土地信息中,容积率调高已成一种趋势。容积率是规划条件限定的,与地块周边环境、控规高度都有很大关系。

  山西省城乡规划设计院总规划师宁学军则表示,城市开发建设强调高品质的空间,今年太原部分区域开发强度会总体下调,同时也会考虑到小街区密度网的肌理尺度、多元活力的公共空间等。

  容积率越高,地上建筑面积就越多,如果楼盘容积率高,是否会降低房屋居住的舒适度?该消息传开后,不少购房者咨询记者。

  对此,贡先生表示,容积率越低,建筑密度相对也就越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。总而言之,住房容积率越低越好。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%,但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

  “许多小区虽然容积率高,但通过建筑和园区的合理布局设计,可以弱化容积率高带来的不良影响。还有,整个项目建筑规划环境好的地方,容积率会高一些,但并不影响单体建筑的采光、密度等。比如万科中央公园规划是150米的超高层建筑,它周边没有建筑遮挡,采光条件好、日照时间充足,所以这个小区容积率可以设置得高一些。假如是超高层,建筑密度降低,绿地率不少,环境也不会差到哪里去。”贡先生说。

  业内人士说,“其实任何一个开发商在买地时,都会安排人员做方案。比如去年小马村的高价地块,在地块条件公布后、竞拍前,意向购买人都会根据规划的容积率、绿地率等条件做方案。容积率主要受到日照影响,项目南面如果有大商业建筑,高度180米、200米的超高层,那么这块地建筑的舒适度就比较难协调,项目南边已建成的楼体会把待建楼盘日照堵死。”

  记者了解到,地处大街的三个楼盘,曾为日照问题产生的纠纷拖沓了两年时间。一旦开发商涉及到日照问题,设计就会非常复杂,容积率是受日照和周边地块的约束所形成的。容积率是规划条件限定的,与地块周边环境、控规高度都有很大关系。一般来说,100米高的普通高层住宅小区,容积率一般会设定在3.5-3.8。所有住宅都有日照限制,否则规划设计方案很难过关。

  目前省城超高层建筑越来越多,如茂业、华润昆仑域、华润悦府、万科中央公园、绿城项目,这些项目的单体建筑高度都超过150米。但有些项目会通过规划设计来弱化容积率高的负面影响,比如单体建筑朝向向西东北偏一些,或者建筑布局错落排列,就会将景观效果放大,弱化日照不佳、建筑太密等问题。但与此同时,超高层建筑的视野更好,项目如果位置独特的话,能够紧邻汾河、晋阳湖,品质上乘还是很有吸引力。相对而言,别墅或小高层的容积率低,舒适度会好一些;而高层与超高层居住体验区别不大。

  有读者问:高容积率房源密度也高,户型更紧凑,单位土地面积上盖了更多的房子,是否价格会便宜?

  记者了解到,容积率的高低,会使整个项目的价格更高还是更低,目前还没有统一的规律,需要根据具体的项目来单独研判。容积率高低和房价高低没有必然的关系。按常规来看,开发商开发楼盘是为了取最大利润,容积率高,可卖的房源就会多,相应的品质就会有所降低;容积率低一些,可销售房源量减少,但是项目品质会因为容积率的降低而提升,产品溢价能力就会增强。

  但另一个因素不能忽视,就是随着城市中心的价值提升,越是处于城市中心的地块容积率越高,楼面价也会很高。如果一个项目容积率高,建超高层的可能更大,而超高层的结构、建筑材质、设计及运营成本远高于高层、低层建筑,单价不会降低许多。高容积率项目一般会有独特的地理条件才能达成,价格也不会降太低。

  宁学军建议,买房子要根据自己的需要来确定自己的选择,是为了配套,交通,改善,结婚还是投资,还要考虑自己的承受能力,更多还是看小区环境,绿地率能达到多少。

  此外,还需要注意的是,如果容积率过高,可能是商业用地,这类房源不能公积金款,且商业银行款首付比例和款利率都不同于普通住宅;如果容积率低,例如低于1,这种房源也不是普通住宅,同样不能使用公积金款,且商业银行款政策也区别于普通住宅。

  “建筑中测量日照有两个指标,一个是遮挡,即大寒日当日日照不满两小时,另一个是恶化,即原来不满两小时,现在条件更恶劣,比原来日照时间还低。如果实在过不了日照条件的房源,开发商需要承诺这些房源不对外出售。”业内人士李先生表示。

  记者了解到,要解决日照的问题,开发商通常会把日照过不了的房间当成物业用房,不对外出售。但也有个别情况下,开发商低价出售这类不合规房源。

  因此,购房者在买房时需要注意,如果有销售人员推销这种价格明显低于其他房源、且宣传特价房的,应考虑其是否在日照、采光方面有瑕疵,尽量避开这类低价房源。

  与此同时,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力,也需要购房者考虑到这些劣势条件。

  有一位读者反映:“省城许多超高层楼盘,比如中海、茂业等项目,一到高峰期就存在电梯严重拥堵,上不去、下不来的情况。高容积率房源都存在这一问题吗?”李先生表示,中海项目是按照Soho办公来设计的,和公寓、纯住宅又不太一样,它容积率过高,电梯配置不合理才会出现这种特殊的情况。

  而在一般情况下,高容积率的超高层建筑和普通高层住宅的电梯设计规范是不同的,超高层梯速快,不会高峰期上不来、下不去。开发商会根据高度计算整体人员输送量,基本不存在太大问题。

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